财新传媒
公司 > 要闻 > 正文

地产中介:受新政影响解除合同免除违约责任

2017年03月17日 22:16 来源于 财新网
可以听文章啦!
北京二手房市场上70%都是换房群体。链家地产预计,首付门槛提高后,很多人会重新考虑购房计划,其中受影响最大的是已成交但还未网签的群体
北京市于17日下午颁布“认房又认贷”新政,料将影响部分确定意向的交易无法继续履约。

  【财新网】(记者 侯雯 吴红毓然)北京市于3月17日下午颁布“认房又认贷”新政,对部分在途房产交易产生了较大的影响,各类交易纠纷可能骤然增加。政策调控是否属于房地产交易合同履行中的不可抗力因素,成为市场争议焦点。

  有些房屋中介人士向财新记者表示,政府加码调控属不可抗力,买卖双方均可免责。另有法律人士指出:政策变化是否属于不可抗力,应看具体合同如何签订,有些合同条款将政策变化作为不可抗力情形一种,有些则将政策变化排除在外,有时买卖双方还会另外签署补充合同将政策变化约定为解除合同的条件。

  一位北京律师告诉财新记者,如果限购政策要求“三年社保变成五年社保”这类,就会属于“不可抗力”,因为合同当事人已经没有资格了,但如果要求“首付提高”,就不一定是“不可抗力”,还需看具体合同条款。

  目前市面上的存量房合同均有涉及不可抗力的条款。财新记者获得多份中介公司链家地产使用的格式合同。其中一份关于“不可抗力”一项规定:因不可抗力不能履约的,根据不可抗力的影响,部分或全部免责。另一份则另有条款称:协议履行期间,如出台新的限购政策导致本协议无法继续履行的,各方互不承担法律责任,后续事宜及已交付款项和已发生的费用由各方友好协商解决。

  根据北京市新政,二套房首付比从5成升至6成,非普通住宅首付比从7成升至8成。其中“认房又认贷”规定最具威力。具体而言,居民家庭名下在北京市已有1套住房,以及在该市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,按购房类型支付更高首付。(详见“北京调控升级:二套房首付比例提至60% 且'认房又认贷'”)

  这意味着:业主出于改善性需求,先售出原有房屋,再另购房屋的,只要是原有房屋使用了贷款购买,哪怕已经结清,仍要受到新政约束。

  同时,一位北京监管人士表示,新政中所称贷款记录是在全国范围内进行识别的。这意味在外地有房贷记录的刚需人群,无论是否结清,想要在北京市购房的,也将执行二套房政策。

  目前北京普通住宅的价格标准是:5环内,总价不超过468万元或单价不超过3.96万元/平方米;5-6环之间,总价不超过375万元或单价不超过3.1680万元/平方米;6环外,总价不超过总价不超过280.8万元或2.376万元/平方米。

  然而在北京二手房市场中,非普通住宅占比较大,加上评估价影响,实际二套非普通住宅首付将接近9成。链家按套均800万元、非普通住宅进行测算,新政前先卖再买,首付416万元,新政后执行二套房贷标准,首付为672万元,首付增加256万元。

  目前北京二手房市场上70%的购房者都是先卖房、再买房。链家分析,首付门槛提高后,很多人会重新考虑购房计划,其中受影响最大的是已成交但还未网签的群体,受冲击的交易量保守估计在1万单左右。

  此外,北京市将住房贷最长期限从30年缩短25年。链家地产按100万贷款计算,预计月供每月增加466元。贷款越多意味着月供越多。一位刚签完购房合同的90后购房人士诉苦,未来月供负担增加了1500元。

  北京市的新政将于18日开始执行。17日,新政颁布后,财新记者走访多家中介门店,赶集般签约的场面并未出现。中介人士解释,政策执行以网签时间为准,一般在签订购房合同到网签需要10天时间。“现在买已经来不及了,”中介人士称,“以前政策出台前都会有风声,(我们)就会让客户赶紧买,这次突然出一个政策,我们也没有准备。”

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘潇
文章很值,赞赏激励一下
赞 赏
首席赞赏官虚位以待
赞赏是一种态度
  • 1
  • 3
  • 6
  • 12
  • 50
  • 108
其他金额
金额(元):
赞 赏
财新传媒版权所有。
如需刊登转载请点击右侧按钮,提交相关信息。经确认即可刊登转载。
推广

财新微信

2017年03月26日    10:59
#博鳌亚洲论坛#【李稻葵:要提防退出宽松货币政策时的过度通胀】前央行顾问李稻葵指出,超级宽松的货币政策就像“宿醉后第二天早上的咖啡”,非常有必要,尤其是在经济出现大幅下滑的时候非常有意义,所以前几年世界各国的货币政策都是非常必要的。在几年的宽松货币政策之后,现在需要考虑的是,如何从这种宽松的货币政策中撤出,需要提防宽松货币政策撤出时出现过度的通胀。
2017年03月26日    10:57
广东中山购房实施限购:对拥有3套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停向其销售新建商品住房;非户籍购新房需半年社保;对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售新建商品住房;符合条件的购房者,首套房最低首付款比例不低于30%,二套房最低首付款比例不低于40%。
2017年03月26日    10:32
#博鳌亚洲论坛#【周小川回应宽松货币导致楼市泡沫:这不是预期后果】不能说货币宽松政策造成通胀和资产泡沫,这其实是不预期的后果;经验表明,当货币政策宽松的话,很可能会导致更高的通货膨胀,或者导致某些资产泡沫,金融市场或者房地产市场,或者其他资产泡沫,但人们还是需要做取舍,还是要关注康复、经济复苏这一面。
2017年03月26日    10:12
#博鳌亚洲论坛#【周小川:中央政府债务占GDP比例不是很高】周小川表示,中央政府债务占GDP比例不是很高;需要去调整中央政府和地方政府之间的关系,调整财权、事权以及调整地方财政政策的限度。
2017年03月26日    10:11
#博鳌亚洲论坛#【周小川:任何关税安排应该是支持贸易的】中国央行行长周小川表示,任何关税的安排应该是支持贸易的,而不是阻碍贸易;就像其他社会和经济问题一样,不管选择欢迎与否,全球化已是既成事实,成为无法避免的挑战,必须直面这一现实。
2017年03月26日    10:08
#博鳌亚洲论坛#【周小川:货币政策同样有助于结构性改革】周小川称,货币政策对于结构性改革并非毫无作用,理论上说,货币政策是总量政策,调节总需求,不是结构性政策,但货币当局也可以创造一些货币政策工具,引导资金进入一些战略性和薄弱性产业;比如英国央行有“融资换贷款”(Funding for Lending Scheme,简称FLS)计划;中国央行也创设了一些货币政策工具,引导资金进入“三农”和小微企业,但最终效果还要拭目以待。
2017年03月26日    10:04
【住建部拟提出新一轮棚改计划 2020年前完成全部改 】中国经营报消息,多位地方政府职能部门人士均已收悉由住建部、国家发改委、财政部联合下发的《棚户区改造工作激励措施实施办法(试行)》。从所知的情况看,住建部正在对全国剩馀棚户区的数量和情况进行摸底,并以此为基础,制定新一轮的棚户区改造工作计划。根据国务院提出的工作精神和原则,全国范围内的棚户区,要在2020年前全部完成改造。
2017年03月26日    09:59
【北京市教委:各中小学不得与房地产商合作办学】北京市教委消息称,2017年将启动在郊区新建10所优质校,6个城区新增25所优质校,帮扶15所郊区校。并要求,今年起,除了京津冀协同发展项目外,本市所有中小学校未经北京市教委同意不得到外地办学,各中小学不得与房地产商合作办学。
2017年03月26日    09:57
【上海清算所:加强金融基础设施互联互通 推动中国债券市场开放】新华社消息,上清所董事长表示,上清所将与伦敦金融城、伦敦清算所、欧洲清算银行、德交所集团明讯银行等机构深入交流,希望加强金融基础设施的互联互通。他表示,人民币国际化的进程中,先实现“债券通”是可行性较强的互联互通方式,然后是股票市场、资本市场。
2017年03月26日    09:55
海通姜超:通胀风险下降,紧缩预期难消;通胀风险正在降温,预测3月CPI仅为1%左右;下周将迎来1季度MPA考核的最后时期,依赖于同业存单高速扩张的中小银行将面临政策从严收紧的风险,这也意味着紧缩预期下同业存单利率难降,而货币利率中枢也难以下降。