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地产中介:受新政影响解除合同免除违约责任

2017年03月17日 22:16 来源于 财新网
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北京二手房市场上70%都是换房群体。链家地产预计,首付门槛提高后,很多人会重新考虑购房计划,其中受影响最大的是已成交但还未网签的群体
北京市于17日下午颁布“认房又认贷”新政,料将影响部分确定意向的交易无法继续履约。

  【财新网】(记者 侯雯 吴红毓然)北京市于3月17日下午颁布“认房又认贷”新政,对部分在途房产交易产生了较大的影响,各类交易纠纷可能骤然增加。政策调控是否属于房地产交易合同履行中的不可抗力因素,成为市场争议焦点。

  有些房屋中介人士向财新记者表示,政府加码调控属不可抗力,买卖双方均可免责。另有法律人士指出:政策变化是否属于不可抗力,应看具体合同如何签订,有些合同条款将政策变化作为不可抗力情形一种,有些则将政策变化排除在外,有时买卖双方还会另外签署补充合同将政策变化约定为解除合同的条件。

  一位北京律师告诉财新记者,如果限购政策要求“三年社保变成五年社保”这类,就会属于“不可抗力”,因为合同当事人已经没有资格了,但如果要求“首付提高”,就不一定是“不可抗力”,还需看具体合同条款。

  目前市面上的存量房合同均有涉及不可抗力的条款。财新记者获得多份中介公司链家地产使用的格式合同。其中一份关于“不可抗力”一项规定:因不可抗力不能履约的,根据不可抗力的影响,部分或全部免责。另一份则另有条款称:协议履行期间,如出台新的限购政策导致本协议无法继续履行的,各方互不承担法律责任,后续事宜及已交付款项和已发生的费用由各方友好协商解决。

  根据北京市新政,二套房首付比从5成升至6成,非普通住宅首付比从7成升至8成。其中“认房又认贷”规定最具威力。具体而言,居民家庭名下在北京市已有1套住房,以及在该市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,按购房类型支付更高首付。(详见“北京调控升级:二套房首付比例提至60% 且'认房又认贷'”)

  这意味着:业主出于改善性需求,先售出原有房屋,再另购房屋的,只要是原有房屋使用了贷款购买,哪怕已经结清,仍要受到新政约束。

  同时,一位北京监管人士表示,新政中所称贷款记录是在全国范围内进行识别的。这意味在外地有房贷记录的刚需人群,无论是否结清,想要在北京市购房的,也将执行二套房政策。

  目前北京普通住宅的价格标准是:5环内,总价不超过468万元或单价不超过3.96万元/平方米;5-6环之间,总价不超过375万元或单价不超过3.1680万元/平方米;6环外,总价不超过总价不超过280.8万元或2.376万元/平方米。

  然而在北京二手房市场中,非普通住宅占比较大,加上评估价影响,实际二套非普通住宅首付将接近9成。链家按套均800万元、非普通住宅进行测算,新政前先卖再买,首付416万元,新政后执行二套房贷标准,首付为672万元,首付增加256万元。

  目前北京二手房市场上70%的购房者都是先卖房、再买房。链家分析,首付门槛提高后,很多人会重新考虑购房计划,其中受影响最大的是已成交但还未网签的群体,受冲击的交易量保守估计在1万单左右。

  此外,北京市将住房贷最长期限从30年缩短25年。链家地产按100万贷款计算,预计月供每月增加466元。贷款越多意味着月供越多。一位刚签完购房合同的90后购房人士诉苦,未来月供负担增加了1500元。

  北京市的新政将于18日开始执行。17日,新政颁布后,财新记者走访多家中介门店,赶集般签约的场面并未出现。中介人士解释,政策执行以网签时间为准,一般在签订购房合同到网签需要10天时间。“现在买已经来不及了,”中介人士称,“以前政策出台前都会有风声,(我们)就会让客户赶紧买,这次突然出一个政策,我们也没有准备。”

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘潇
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