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融创中国:下半年不再拿地,未来主要降负债

2017年09月01日 16:03 来源于 财新网
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截至8月底,公司账上还有800亿元现金,降负债可将利润逐步释放。融创中国称,有把握在2019年底把资产负债率和净资产负债率双双降到70%
融创中国现有土地储备1.01亿平方米,下半年不再拿地。图自视觉中国

  【财新网】(记者 侯雯 尉奕阳)融创中国现有土地储备1.01亿平方米,下半年不再拿地。加上经营利润逐步释放,公司目前高达260%的净负债率将逐渐降低,计划在2019年降至70%以内。设定这一目标,并不是由于融创的现金流很紧张。截至8月底,公司账上还有800亿元现金。融创中国管理层在9月1日举行的业绩会上在披露上述信息。

  融创中国控股有限公司(01918.HK,下称融创中国)8月31日晚间披露的2017年半年报显示,截至6月30日,融创中国合同销售金额为1089亿元,较2016年同期增长约94%;销售均价为1.45万元/平方米;收入约133亿元,同比增长26%;税后利润16亿元,同比大1470%。利润增长主要是因为公司并购带来业务合并收益。

  半年报还显示,融创中国借贷的加权平均实际年利率为5.8%,这一资金成本在业内偏高。

  孙宏斌称下半年不拿地

  在9月1日的业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌表示:公司今年下半年将不再拿地。 “也不会一辈子都不拿地,但未来融创中国的拿地标准会大幅提高。” 他随后补充说。

  半年报显示,截至8月25日,不含收购的13个万达文旅城项目,融创中国的土地储备共计1.01亿平方米。由于融创中国土地储备部分来自并购,其权益土地储备为6944万平方米。截至今年上半年,融创中国96%的土地储备都分布在一二线及环一线城市。

  孙宏斌表示,除此以外,融创中国还有5000万平米的旧改项目正在陆续落实,万达资产包中的5000万平方米可售面积陆续交割,未来融创中国将有2亿平方米土地储备。他测算,现有的1.01亿平方米土地储备保守估计将提供超过1.5万亿元可售货值,未来2亿平方米土地保守测算货值将超过2.5万亿元。

  国内一二线城市的楼市调控已进入深水区。主要布局一二线城市的孙宏斌表示,不在调控的城市布局麻烦才更大,因为调控区域才是真正有购房需求的地方,这恰是融创中国布局的优势。“我们现在很多城市都一房难求,房子没有卖不动的,找不对人都买不到”。孙宏斌说。

  融创中国行政总裁汪孟德判断,这一轮房地产调控政策还会持续到今年秋季以后,“短期内不可能放开”。在调控压力下,融创中国即使今年下半年不拿地,以现有货值,下半年完成2000亿元销售额,全年完成3000亿元的销售目标,问题不大。他认为,未来房地产行业的趋势是总量维持在10万亿元左右,行业集中度会越来越高。

  要建20个万达城 扩大合作比例

  7月19日,融创中国以438亿元买下13个万达城项目公司91%的股权,双方约定交易款项分三次付清。孙宏斌在业绩会上表示:“已经付了两笔了,10月还有144亿元,已经交接了8个项目,最后一批还有5个项目。”

  他表示,13个文旅城项目成本合计1800亿元,包括过去的销售回款1100亿元、贷款418亿元、已投入资金300亿元和三年内的运营成本。在收购中,孙宏斌最看重的部分是5000万平方米的土地储备,对应的1600亿元可售货值。“利润这块还在梳理,但肯定也挺好。”他表示。

  孙宏斌透露,融创和万达未来还会继续合作开发万达城,但合作比例不再是91:9了,可能变成7:3或6:4。孙宏斌希望未来至少开发20个万达城,融创中国将持有部分酒店和乐园。

  孙宏斌说,与万达合作的副产品是融创中国会变成文化旅游产业最大的持有者,拥有几千亿的资产。下一步融创中国还会沿着文旅、娱乐、健康教育和消费升级布局,“希望十年后这些新业务能与房地产业务各占一半” 。

  未来两年的任务是降负债

  “并购王”融创中国今年动作频频,负债率随之攀升。2017年中报数据显示,公司总资产4238 亿元,总负债3896亿元,资产负债率高达91.93%,此外还有93亿元的永续债。截至今年上半年,公司账上现金924亿元,有息负债1813亿元,总权益342亿元。据此计算,其净负债率为259.9%。融创中国的净负债率已经超过恒大的240%,为业内最高值。

  对此,汪孟德称,净负债率指标不能够体现房企的现金流是否安全。融创中国控制现金流风险最核心的在于——买对了地和保持高周转。

  他解释,自有资金和负债都用于买地,如果地买错了,质量不高,就谈不上销售利润。资金周转方面,融创中国的现金主要来自销售回款而不是融资,销售近年来一直保持增长,提供了较好的现金流动性,也能把握住并购机会。

  “未来两年融创的任务是降负债,”汪孟德强调,“最主要的原因是我们到了释放利润的阶段了,而不是现金流紧张。”

  他表示,未来随着利润大幅释放,净负债率自然会下降,““我们有信心在未来一到两年,在2019年底把资产负债率和净资产负债率降到双70%的水平”。

  汪孟德表示,融创看中的另一项指标是毛利率。中报显示,今年上半年,融创中国的毛利率为19.6%。不计万达资产包,融创中国目前的土地成本为5100元/平方米,销售均价为1.8万元/平方米,扣除税费和调控限价影响,“未来保证25%以上的毛利率没有问题”。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:邱楠添
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