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谁是地王井喷推手?

2016年06月04日 16:14 来源于 财新网
土地供应节奏放缓、房企开发周期需求和央企携资金强势入市,是“地王”频出重要因素

  【财新网】(记者 王晓庆)2016年以来全国各地地王频出。据同策咨询研究部统计,1-5月,北上广深等一线城市出现10个“总价地王”(地块总价40亿元以上),其中北京2个、上海6个、深圳2个。

  所谓“地王”,指的是土地成交价格高过同区域历史成交数据。一线城市也有12个“楼板价地王”(2.5万元/平方米以上)成交,其中北京3个、上海8个、深圳1个。

  同期在二线城市中,出现29个“总价地王”(地块总价30亿元以上,具体分布为:南京13个、苏州7个、杭州3个、合肥1个、宁波1个、厦门1个、石家庄1个、武汉1个、天津1个),69个“楼板价地王”(1.5万元/平方米以上,具体分布为:杭州15个、苏州15个、南京12个、无锡4个、福州3个、厦门2个)。

  总体来看,今年1-5月一、二线城市出现39个“总价地王”、81个“楼板价地王”。“地王”集中出现,是房地产市场畸形现象。易居中国执行总裁丁祖昱对财新记者表示,“当前的地王一定是非理性的,即使5年后解套,也不是正常的投资逻辑”。

  土地供应节奏放缓、房企开发周期需求和央企携资金强势入市,是“地王”频出重要因素。

  以上海为例,近几年的土地供应在逐年减少。上海市土地资源管理系统数据显示:2013年计划供应住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)1000公顷,实际供应847公顷;2014年计划供应550-750公顷,实际供应617公顷;2015年计划供应400-600公顷,实际供应611公顷。

  上海市土地资源管理系统数据还显示:2016年全年,上海计划供应800公顷土地,高于前两年,但供应速度明显放缓。截至五月底,上海市实际供应120公顷,仅占全年计划供应量的15%左右。

  房企在开发周期方面有要求,与土地供应数量和节奏出现矛盾。“我们靠项目周转,有自己的开发节奏,不能不拿地,政府的推地节奏直接左右我们的心态。”上海市一家房企的负责人说。

  同策房产咨询总监张宏伟表示:品牌开发商们深知,京沪深调控政策已经严厉执行,今年下半年楼市势必会进入调整期,在销售端造成损失。在土地市场谋篇布局,等待下一轮市场增长机会,已成为大多数品牌开发商的策略。

  然而在土拍大战中,“地王”究竟花落谁家,折射出房企差异。“现在土拍市场的竞争力和开发商的开发能力关联性越来越低了,对市场理解最深的开发商、产品能力最强的开发商往往拿不到地。” 绿都地产集团执行董事赵男男说对财新记者说。他认为,当前开发商在土地市场上的竞争力取决于两个方面,一是开发商对未来市场有多乐观,二是资金成本有多便宜。

  6月1日,信达地产拿下上海外环外地王,溢价率高达306.53%;在此之前,保利地产溢价296%,拍得浦东新区周浦镇地块。上述两家公司先后刷新今年上海土地市场溢价率的最高记录。

  赵男男认为:现在的土地政策环境,对央企以及具有金融背景的企业更有利。据中原地产研究部统计,截止2016年5月31日,土拍市场上总价超过15亿元的地块合计有105宗,其中有52宗地被国企获得。

  “国企拿地呈现‘总价溢价率双高’特征,而且联合体在增多。”克尔瑞研究员尹鹏对财新记者说。6月2日,又一块“地王”被央企斩获。中国电建和中国金茂联合体出价82.9亿元拍下深圳龙华地块,楼面地价高达每方米5.6万元。参与竞拍的万科,报价仅为57.53亿元。

  对于习惯了快速开发周转的国内民营房企而言,土地资源趋紧、资金成本高企、市场不稳定等因素造成的压力更大。

  5月27日,杭州市滨江区奥体单元地块被 “万科信达联合体”以123.18亿元拍得,折合楼面价21575.78元/平方米,溢价率95.95%。拍卖会后,坊间传出“万科和信达出现分歧,万科退出合作”的消息。之后,在杭州国土资源局的官方网站上,该地块最终竞得者显示只有“浙江信达地产有限公司”一家。杭州当地媒体称,万科退出的原因是“最终报价超出了万科的授权价格”。

  四天之后,信达地产在上海又高调斩获地王。上海宝山区顾村地块被信达地产以58.05亿元竞得,平均楼板价36962元/平方米,溢价率超过300%。

  据克尔瑞统计,自去年下半年以来,信达地产先后在合肥滨湖区、上海新江湾城、深圳坪山、杭州钱江新城、杭州滨江奥体、上海宝山顾村六幅地块的围抢战中高价胜出,总耗资高达352亿元,溢价率最高达303%,最低也达66%。

  信达地产2015年全年实现合同销售105.2亿,2016年的销售计划也仅为100亿。从2011年到2015年,该公司经营活动产生的现金流量净额一直为负,分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。

  “特殊的央企背景,拥有无可比拟的融资优势,但是缺乏开发能力,信达这样的竞争对手,对行业来说是有破坏性的。”上海一家房企负责人评论说。他向财新记者透露,信达地产拿下土地之后,当日就在同场竞地的对手中寻找合作伙伴,未来极有可能交出操盘权。

  这是信达地产常用模式。2015年11月,在上海拿下新江湾地块后,信达地产转身就和当时竞地的对手泰禾地产合作,甚至交出操盘权。2016年1月,信达地产拿下杭州一处地块,同样选择了合作模式,杭州本土龙头房企滨江集团或将成为其合作伙伴,项目亦由滨江集团操盘。

  上海中原市场研究中心在其报告中写道:现在实体经济不景气,银行和市场钱袋子向房地产行业倾斜,这一现象在6月会延续。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘佳英
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