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深圳楼市限价令升级 管控商务公寓

2017年01月19日 20:39 来源于 财新网
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深圳曾于2011年发布限价政策。六年后深圳市规土委出台新政策,将限价环节从预售延展至现售,商务公寓以及精装房也纳入价格管控。价格指导下,商务公寓预、现售申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价

  【财新网】(记者 郑丽纯)时隔近六年后,深圳市再度发布限价令,房价管控环节从预售延伸至现售,商务公寓以及精装房也纳入价格管控。1月19日,深圳市规划和国土资源委员会(下称“规土委”)对外公布《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》(下称《细则》),提出上述要求。

  深圳于2016年10月4日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(下称“深八条”)以稳定房地产市场,其中提出对商品住房和商务公寓项目销售价格加强管理。此次出台的《细则》属于“深八条”的操作性文件,已经开始执行。

  深圳早在2011年就尝试过房地产价格调控机制。当年房地产主管部门召集房企开会,口头通知传达政府的“限价令”。深圳规土委当年3月曾在官网提出深圳的控制目标:2011年深圳市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。同年7月,深圳部分片区提出房价“月度环比零增长”目标,政策细化到各个户型不能超过周边楼盘的均价等。

  2011年政府调控主要抓住开发项目的预售环节,当年深圳新房住宅成交均价同比出现下跌。随后因市场低迷,价格调控在2012年底逐渐松动,但2013年再度从严。实质上,此类调控弹性较大,对于房价并没有起到硬性约束的作用,政府可以根据市场行情选择是从严执行还是放松执行。

  此次《细则》不仅印证了地产政策周期性轮回,还表明政府价格指导要从预售延伸到现售环节,并且要将商务公寓产品纳入监管视线。深圳中原研究中心总监王飞表示:此次《细则》出台与本轮房地产调控有关,2017年政府调控房地产市场旨在控制房价不继续上行。

  《细则》规定,新房申请预售审批时,政府需要对拟申请办理预售的商品住房和商务公寓项目资料进行前期审查,对项目的申报价格进行合理指导。首次申请预售的项目,户型按照建筑面积小于90平方米、90-144平方米、大于144平方米分为三类,这些户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价。若周边无同类在售项目参考,可参照周边同类二手房价格。若属于分期开发再次申请预售的,其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

  《细则》要求,预售价格要在深圳市价格主管部门办理备案,价格主管部门不再办理上调备案价格的变更手续。同时,现售环节也要办理现售价格指导手续,具体标准参照预售项目预审查制度。若没有完成前述手续,开发商将没有开通网签现售合同权限。

  市场预计,商务公寓项目将成为调控重点对象。作为不限购不限贷的类住宅产品,商务公寓近几年在深圳楼市占比越来越大。据王飞介绍,2013年商务公寓占深圳商品住房体量的5%,目前已经攀升到20%左右。

  深圳中原地产研究中心监测的数据显示,从2008年起,商务公寓批售量呈逐年上升趋势。2016年深圳共有36个商务公寓项目取得预售资格,全年供应量达111万平方米,创历史新高,均价达到每平米5.2万元。

  限购政策下,商务公寓承接了部分住宅外溢的需求。“商务公寓本身是个投资产品,政府不希望资金涌向这样的出口,2017年市场处于调整期,新房是整个市场的风向标,房价预期必须得控制住。”王飞说。

  商务公寓不只是受到价格指导,办公用地等改造为商务公寓或将受到限制。1月13日,市场流传《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知(征求意见稿)》,深圳市规划国土委对商业、办公、研发用房的建筑设计管理等提出意见。业内解读认为,若意见稿顺利通过,未来的商业、办公、研发用房用地将不能随意转换成可供居住的商务公寓,这将导致该产品供应量下降。但目前规土委官网上尚未挂出相关文件。

  此外,针对精装修的商品住房和商务公寓项目,《细则》规定:在办理预售或现售预审查时开发商需要将装修成本从申报价格中剥离,并且在销售阶段要将相关信息明确告知购房人,在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定,明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本。

  为管控开发商,在深圳地区付诸执行的地产政策已经层层加码。在土拍环节,试行“双限双竞”模式,即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积。在融资环节,开发商要承诺不得利用信贷资金缴纳土地出让金。在营销环节,开发商捂盘惜售将受到整顿处罚。

  数据显示,深圳新房周成交均价目前稳定在“5”字头。1月9日至1月15日,深圳一手住宅成交427套,成交面积约4万平方米,环比分别大幅下跌58.6%和64.8%。新房成交均价每平米为53556元。二手住宅共成交965套,成交面积约为9.3万平方米,环比分别上升88.1%和103.5%。二手房成交均价为每平方米52240元。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:张柘
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