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戴德梁行:商业地产改写字楼成为新趋势

2016年07月07日 20:02 来源于 财新网
写字楼租金高、空置率低、供应量紧缺,商业地产租金增长缓慢、持续受电商冲击

  【财新网】(见习记者 侯雯)北京写字楼租金高、空置率低,核心商圈供应量不足,而商业地产租金增长缓慢且持续受电商冲击,因此将商业地产改成写字楼成为开发商提升收益的新趋势。7月7日,戴德梁行在2016年第二季度媒体会上提出这一观点。

  据戴德梁行统计,自2011年开始,北京写字楼租金开始迅猛增长。以2012年第四季度对比2010年第四季度可以看出,两年内北京写字楼租金增长率高达80%。从2013年开始,北京写字楼租金一直保持稳定。

  戴德梁行称:2016年第二季度,北京全市甲级(含顶级)写字楼市场平均租金继续保持坚挺。按建筑面积计算,有效净租金为每月每平方米378.1元,季度环比下降0.4%。同时,金融街和中关村商圈租金上涨,带动本季度五大核心商圈甲级(含顶级)写字楼市场平均租金环比上升0.5%,有效净租金按建筑面积计算为每月每平方米397.6元。

  戴德梁行称:2016年第二季度,北京市五大核心商圈暂无新增供应入市,空置率微降0.8个百分点达4.4%。而位于亚奥的中外运大厦、天圆祥泰双子座A座和丰台的万开中心如期入市,为整体北京甲级写字楼市场带来约18万平方米的新增供应,拉动北京整体市场空置上升1.7个百分点达7.3%。从商圈层面来看,除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外,其他商圈空置率均低于5%,金融街商圈更是一席难求,空置率仅为0.8%。

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示:目前北京核心商圈已经饱和,而且几乎没有新供应,近年来北京推出的土地也多为具备商业、住宅等功能的综合性用地。戴德梁行预计,截止到2016年底,还将有约99万平方米的写字楼投放市场,其中大约60%分布在非核心区。

  与写字楼的供不应求形成鲜明对比,商业地产租金增长缓慢。截至2016年第二季度,北京市优质商业存量至1129多万平方米。其中,购物中心约913万平方米,占到80%左右,百货约216万平米,仅占20%;地标性优质商业租金保持增长,普通商业租金增长缓慢,趋于稳定。

  电商的发展给商业地产带来了持续冲击。2015年,中国网络交易额为3.8万亿元,增长率为36.2%。预计到2018年,中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%,增长率正逐年递增,且增长迅速。

  “北京的写字楼已经是全国最贵的,商业地产也到了从量变到质变的关键节点,”戴德梁行北中国区写字楼与企业服务部主管严区海在会上表示,“写字楼市场受互联网冲击微弱,需求增长稳定,考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低,将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。”

  严区海指出,受营改增政策影响,开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣,不仅能改变或提升自身资产价值,而且避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看,在租金收益及资产溢价方面,开发商也将获得明显收益增长。其中,租金收益增加可达10%-20%。

  值得注意的是,“商改写”的过程中存在一些挑战。严区海分析,从政策层面看,二者虽均为商业用地,同为40年产权,但若此前拿地性质不含办公用途,则商场不可改为写字楼。此外,商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用,因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求。同时,写字楼对于自然采光有较高要求,因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案。改造商业工程的施工非常复杂,包括空调量,消防改造及通讯信号增强等。并且,装修改造过程中,大楼内原有租户的退租,续租工作复杂繁琐。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘潇
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