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那些被万科计提跌价准备的城市怎么了?

2017年03月28日 15:46 来源于 财新网
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万科计提部分项目跌价准备,并非绝对看空区域楼市。长三角地区三四线城市基本面向好,而在新一轮逃离一线城市的返乡置业潮下,弱三四线城市楼市短期升温
2017年3月27日,万科在深圳总部召开2016年度业绩发布会,万科总裁郁亮,执行副总裁张旭、孙嘉,董秘朱旭出席。财新记者/林金冰摄

  【财新网】(记者 侯雯)在北京近期暴风骤雨般的调控政策之下,释放的严厉信号带来的行业预期,远比现实严峻。品牌房企对三四线城市楼市的看法集体趋于谨慎。

  万科在3月27日的业绩发布会上披露,2016年新增存货减值合计约8.4亿元,涉及一个老项目和六个新项目。查阅年报可知,这七个项目分别位于七个城市:辽宁大连、营口、抚顺,江苏镇江、南通,浙江宁波,四川南充。此后有媒体解读,万科对这些城市的楼市持悲观预期。

  万科官方对此回应财新记者称,公司坚持审慎的财务策略。2016年末根据最新市场及销售情况,对所有项目各个分期进行了全面减值测试及减值项目跟踪评估,并基于谨慎性原则,针对已售未结及未售存货,根据可变现净值与成本孰低原则,对可能存在风险的项目计提减值准备。

  这些城市除宁波、大连应算二线城市之外,其他大多处于三四线城市,它们的楼市情况到底如何?据财新记者了解,目前,位于长三角地区的城市基本面向好,供小于求,且承接了热点一二线城市的外溢效应,跌价风险不大。而在新一轮“逃离北上广”的返乡置业潮下,弱三四线城市的楼市也出现了升温。

  一家上市房企高管人士对万科此举分析称,万科对非热点区域单个项目计提存货跌价准备,并不意味着万科认为上述项目未来会跌价,而是基于具体项目拿地成本和周边项目售价等因素测算。

  上述人士指出,拿地位置最能反应房企对各地楼市的预判。综合拿地成本来看,房企看好一线城市及其周边地区,和二线城市。短期内,一线城市的强行政调控使资金流入三四线城市,但从长期看,结合国内外经验,房价上涨的城市始终集中在核心都市圈,有购买力的人口会持续流向大城市。

  长三角热点城市仍有溢出效应

  江苏镇江、南通,是长三角地区热点城市外溢效应带动楼市升温的典型地区。以镇江为例,开年在“环南京都市圈”概念带动下,楼市量价齐升,2月份全市新房成交量翻倍,其中城际轨道概念楼盘2017年一季度价格上涨超过三成。(详见《“环南京都市圈”概念推动镇江楼市量价齐升》)如此短期之下的凶猛涨势,的确暗藏房价波动风险。

  被万科计提的另一个长三角城市项目位于浙江宁波,目前处于销售上涨、供不应求,急需补充库存的阶段。国信证券3月27日发布的研报显示,上周(3月17日至23日),宁波新房成交1921套,环比增加74%。据克而瑞最新数据,截至2月,宁波供求比为0.49,明显供小于求,库存去化周期为5.7个月,低于正常水平。

  主要布局长三角地区的新城控股集团副总裁欧阳捷认为,在2016年的上升行情中,宁波属于“后知后觉”式的上涨,整体房价涨幅不大。由于宁波整体楼市供应量较大,房价一直到去年八九月才开始上涨。但去年国庆期间全国楼市开始新一轮调控,宁波房价在之前一两个月内上涨了约5%-6%。欧阳捷认为,宁波北仑港等港区的物流功能促进当地经济稳定发展,城市基本面较好,且供小于求,长期看房价并不会太跌。

  虽然计提了宁波万科城项目,但万科整体仍看好宁波楼市。据万科年报披露的2016年开发情况和2017年开发计划统计,万科在宁波共有19个住宅项目。这一项目数量在万科在长三角城市布局中,仅次于杭州(35个)和上海(23个)。同行人士亦指出,万科在宁波的市场占有率并不低。

  万科持续在宁波拿地。2月17日,万科以8.62亿元拿下宁波镇海区两宗宅地,溢价率均超过200%,最高楼面价达9220元/平方米,为区域单价“地王”。

  库存重灾区去化提速

  万科年报显示,其在大连共有17个项目在建或计划开工。长期低迷的辽宁大连楼市正在升温。上述国信证券最新研报显示,上周,大连新房成交843套,环比涨28%,同比涨46%,年初至今累计同比涨17%;二手房成交1074套,环比涨18%,同比涨60%,年初至今累计同比涨62%。但在交易放量的同时,大连房价仅小幅上涨。据市场机构房天下数据,3月,大连二手房均价1.1万元/平方米,环比涨2%,同比涨7%。

  在2016年“去库存”的政策背景下,楼市库存“重灾区” 东北地区,去化艰难。据克而瑞统计,截至2016年9月,大连库存去化周期仍长达21.4个月,供求比大于1,库存量月度环比波动很小。

  万科年报披露,其位于南充的项目仅有被计提的一个。四川南充是中西部地区“去库存”的代表。其楼市在2014年下半年随全国楼市一起陷入寒冬,直到2016年复苏,量增价稳。据南充市房管局统计,2016年南充商品房成交2.75万套,同比上涨30%,成交均价4360元/平方米,同比持平。 2017年一季度,南充商品房成交7786套,成交均价4676元/平方米,显示成交有所放量,但价格仍较稳定。

  三四线城市楼市短期升温

  业内将三四线城市进一步细分为:都市圈周边的强三四线城市,以及无承接效应、城市基本面一般的弱三四线城市。欧阳捷指出,近期调研发现,这两类三四线城市楼市短期内均出现升温。

  都市圈周边的强三四线城市承接了一线城市的溢出需求,再加上前期供地量大,现阶段可供土地减少,同时政府有意识减少供地,导致楼市升温并加入新一轮限购阵营,如环京限购圈城市。

  在弱三线城市中,楼市暴涨引发的新一轮“逃离北上广”运动,带来了返乡置业潮,如徐州、淮安、安庆、韶关等地。据欧阳捷介绍, 其调研的全国42个三四线城市中,有35个一季度新房成交量环比上涨30%。他表示:“我们了解到,除了春节的阶段性返乡置业潮,更多的购房人是那些在大城市买不起房而彻底回家的人。”

  上述品牌房企高层人士认为,三四线城市政府的调控措施相对宽松,未来房价仍有上涨空间,或将引发新的调控。长期来看,被挤出的资金仍会流回北上广等一线或热点城市。

责任编辑:郭琼 | 版面编辑:张柘
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