财新传媒
公司 > 要闻 > 正文

那些被万科计提跌价准备的城市怎么了?

2017年03月28日 15:46 来源于 财新网
可以听文章啦!
万科计提部分项目跌价准备,并非绝对看空区域楼市。长三角地区三四线城市基本面向好,而在新一轮逃离一线城市的返乡置业潮下,弱三四线城市楼市短期升温
2017年3月27日,万科在深圳总部召开2016年度业绩发布会,万科总裁郁亮,执行副总裁张旭、孙嘉,董秘朱旭出席。财新记者/林金冰摄

  【财新网】(记者 侯雯)在北京近期暴风骤雨般的调控政策之下,释放的严厉信号带来的行业预期,远比现实严峻。品牌房企对三四线城市楼市的看法集体趋于谨慎。

  万科在3月27日的业绩发布会上披露,2016年新增存货减值合计约8.4亿元,涉及一个老项目和六个新项目。查阅年报可知,这七个项目分别位于七个城市:辽宁大连、营口、抚顺,江苏镇江、南通,浙江宁波,四川南充。此后有媒体解读,万科对这些城市的楼市持悲观预期。

  万科官方对此回应财新记者称,公司坚持审慎的财务策略。2016年末根据最新市场及销售情况,对所有项目各个分期进行了全面减值测试及减值项目跟踪评估,并基于谨慎性原则,针对已售未结及未售存货,根据可变现净值与成本孰低原则,对可能存在风险的项目计提减值准备。

  这些城市除宁波、大连应算二线城市之外,其他大多处于三四线城市,它们的楼市情况到底如何?据财新记者了解,目前,位于长三角地区的城市基本面向好,供小于求,且承接了热点一二线城市的外溢效应,跌价风险不大。而在新一轮“逃离北上广”的返乡置业潮下,弱三四线城市的楼市也出现了升温。

  一家上市房企高管人士对万科此举分析称,万科对非热点区域单个项目计提存货跌价准备,并不意味着万科认为上述项目未来会跌价,而是基于具体项目拿地成本和周边项目售价等因素测算。

  上述人士指出,拿地位置最能反应房企对各地楼市的预判。综合拿地成本来看,房企看好一线城市及其周边地区,和二线城市。短期内,一线城市的强行政调控使资金流入三四线城市,但从长期看,结合国内外经验,房价上涨的城市始终集中在核心都市圈,有购买力的人口会持续流向大城市。

  长三角热点城市仍有溢出效应

  江苏镇江、南通,是长三角地区热点城市外溢效应带动楼市升温的典型地区。以镇江为例,开年在“环南京都市圈”概念带动下,楼市量价齐升,2月份全市新房成交量翻倍,其中城际轨道概念楼盘2017年一季度价格上涨超过三成。(详见《“环南京都市圈”概念推动镇江楼市量价齐升》)如此短期之下的凶猛涨势,的确暗藏房价波动风险。

  被万科计提的另一个长三角城市项目位于浙江宁波,目前处于销售上涨、供不应求,急需补充库存的阶段。国信证券3月27日发布的研报显示,上周(3月17日至23日),宁波新房成交1921套,环比增加74%。据克而瑞最新数据,截至2月,宁波供求比为0.49,明显供小于求,库存去化周期为5.7个月,低于正常水平。

  主要布局长三角地区的新城控股集团副总裁欧阳捷认为,在2016年的上升行情中,宁波属于“后知后觉”式的上涨,整体房价涨幅不大。由于宁波整体楼市供应量较大,房价一直到去年八九月才开始上涨。但去年国庆期间全国楼市开始新一轮调控,宁波房价在之前一两个月内上涨了约5%-6%。欧阳捷认为,宁波北仑港等港区的物流功能促进当地经济稳定发展,城市基本面较好,且供小于求,长期看房价并不会太跌。

  虽然计提了宁波万科城项目,但万科整体仍看好宁波楼市。据万科年报披露的2016年开发情况和2017年开发计划统计,万科在宁波共有19个住宅项目。这一项目数量在万科在长三角城市布局中,仅次于杭州(35个)和上海(23个)。同行人士亦指出,万科在宁波的市场占有率并不低。

  万科持续在宁波拿地。2月17日,万科以8.62亿元拿下宁波镇海区两宗宅地,溢价率均超过200%,最高楼面价达9220元/平方米,为区域单价“地王”。

  库存重灾区去化提速

  万科年报显示,其在大连共有17个项目在建或计划开工。长期低迷的辽宁大连楼市正在升温。上述国信证券最新研报显示,上周,大连新房成交843套,环比涨28%,同比涨46%,年初至今累计同比涨17%;二手房成交1074套,环比涨18%,同比涨60%,年初至今累计同比涨62%。但在交易放量的同时,大连房价仅小幅上涨。据市场机构房天下数据,3月,大连二手房均价1.1万元/平方米,环比涨2%,同比涨7%。

  在2016年“去库存”的政策背景下,楼市库存“重灾区” 东北地区,去化艰难。据克而瑞统计,截至2016年9月,大连库存去化周期仍长达21.4个月,供求比大于1,库存量月度环比波动很小。

  万科年报披露,其位于南充的项目仅有被计提的一个。四川南充是中西部地区“去库存”的代表。其楼市在2014年下半年随全国楼市一起陷入寒冬,直到2016年复苏,量增价稳。据南充市房管局统计,2016年南充商品房成交2.75万套,同比上涨30%,成交均价4360元/平方米,同比持平。 2017年一季度,南充商品房成交7786套,成交均价4676元/平方米,显示成交有所放量,但价格仍较稳定。

  三四线城市楼市短期升温

  业内将三四线城市进一步细分为:都市圈周边的强三四线城市,以及无承接效应、城市基本面一般的弱三四线城市。欧阳捷指出,近期调研发现,这两类三四线城市楼市短期内均出现升温。

  都市圈周边的强三四线城市承接了一线城市的溢出需求,再加上前期供地量大,现阶段可供土地减少,同时政府有意识减少供地,导致楼市升温并加入新一轮限购阵营,如环京限购圈城市。

  在弱三线城市中,楼市暴涨引发的新一轮“逃离北上广”运动,带来了返乡置业潮,如徐州、淮安、安庆、韶关等地。据欧阳捷介绍, 其调研的全国42个三四线城市中,有35个一季度新房成交量环比上涨30%。他表示:“我们了解到,除了春节的阶段性返乡置业潮,更多的购房人是那些在大城市买不起房而彻底回家的人。”

  上述品牌房企高层人士认为,三四线城市政府的调控措施相对宽松,未来房价仍有上涨空间,或将引发新的调控。长期来看,被挤出的资金仍会流回北上广等一线或热点城市。

责任编辑:郭琼 | 版面编辑:张柘
文章很值,赞赏激励一下
赞 赏
首席赞赏官虚位以待
赞赏是一种态度
  • 1
  • 3
  • 6
  • 12
  • 50
  • 108
其他金额
金额(元):
赞 赏
财新传媒版权所有。
如需刊登转载请点击右侧按钮,提交相关信息。经确认即可刊登转载。
推广

财新微信

2017年10月21日    09:58
【上海自由贸易港初步方案成形】多位知情人士透露,上海相关部门已形成了探索自由贸易港区建设的初步方案,并已上报。今年3月底,国务院印发的《全面深化中国(上海)自由贸易试验区改革开放方案》提出,上海将在洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等海关特殊监管区域内,设立自由贸易港区。(上海证券报)
2017年10月21日    09:36
【耶伦重申通胀走低出乎意料】美联储主席耶伦(Janet Yellen)称,近期美国通胀低迷“是我们紧密关注的令人吃惊的现象”。有人认为这主要源于暂时因素,“但我不认为全部是短期原因”。她称仍然相信通胀预期“较好锚定”,未来几年内美国会实现2%的通胀目标。
2017年10月21日    07:45
【耶伦称缩表对市场影响较温和】美联储主席耶伦(Janet Yellen)称,美国经济在接近就业最大化的水平上运行,未来几年预计通胀会达到2%的目标。同时,退出支持性货币政策的进展良好。“我们并不预计资产负债表的期现溢价出现跳升,”缩表将会花费数年时间。虽然证据显示,资产购买计划对资产的长期收益率有较强影响,而缩表后收益率却会表现“温和”。
2017年10月21日    07:41
【耶伦:非常规货币政策工具应准备就绪】美联储主席耶伦(Janet Yellen)称,“在短期利率降到实际下限的背景下,我们必须为使用非常规货币政策工具做好准备。”在一般情况下,影响短期利率仍然是货币政策的主要工具,但伴随着“中性”联邦基金利率在过去几十年里显著降低,即便在没有发生主要金融和经济危机的条件下,短期利率也有可能降至接近于实际下限,这是就仍需动用非传统工具。
2017年10月21日    05:45
【摩根士丹利:多数新兴市场能经受住美国加息冲击】摩根士丹利经济学家Chetan Ahya等在报告中写道,新兴市场对于美国利率上升的整体曝险近期下降,但有一部分新兴市场由于依赖外部融资的原因,更容易受到利率急剧上升的影响。和“减码风暴”时期相比,现在新兴市场的形势要更好。实际利率缓冲以及经常帐收支改善;到2018年底较美国的实际利率利差有200个基点之多。
2017年10月21日    05:44
【美银美林:对新兴市场而言政治隐忧超过全球因素】美银美林表示,投资者在短期内更担忧新兴市场的国内政治,而不是全球因素。策略师Claudio Irigoyen在报告中写道:鉴于仍然有充裕的现金在观望中,已有的获利了结和逢低买入策略似乎或将持续。投资者对新兴市场持建设性看法,但对估值偏紧感到担忧,所以投资者比以往任何时候都更加重视多元化的特质。
2017年10月21日    05:43
【调查显示鲍威尔最有可能成为下任美联储主席】Evercore ISI投资者调查显示,现任美联储理事鲍威尔(Jerome Powell)被认为最有希望成为美联储主席。Evercore ISI10月19日对144名投资者的调查结果显示,鲍威尔成为下任主席的概率约为29%、沃尔什(Kevin Warsh)22%、泰勒(John Taylor)20%、孔恩(Gary Cohn)9%。美联储现任主席耶伦(Janet Yellen)被认为只有20%的几率连任。
2017年10月21日    05:40
明晟MSCI将在10月23日(下周一)将发布纳入A股的MSCI指数
2017年10月21日    04:17
【美股收涨 标普道指再创新高】道琼斯工业平均指数收盘上涨165.59点报23328.63,涨幅0.71%,本周累计上涨2%。标普500指数收涨13.11点报2575.21,涨幅0.51%,本周累涨0.86%。纳斯达克综合指数收涨23.99点报6629.05,涨幅0.36%,本周累涨0.35%。
2017年10月21日    03:44
【纽约联储预测美国三季度GDP增长1.46%】纽约联储GDP Nowcast模型模型消化了最新公布的数据。上周预测的是1.7%,模型预测第四季度增长2.61%。