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上海停止审批类住宅项目

2017年05月17日 21:40 来源于 财新网
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各地就类住宅项目出台封堵政策,旨在防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场
5月17日下午,上海市住建委发文,要求停止审批公寓式办公项目,对既有项目进行分类整治。易晓东/东方IC

  【财新网】(记者 王晓庆)上海市明确了类住宅清理整顿方案。5月17日下午,上海市住建委发文,要求停止审批公寓式办公项目,对既有项目进行分类整治。

  此次发布的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》(下称《意见》)还提出,相关部门要加强商业办公用地的控详规划管理,加强业态引导和管控;在商业办公用途土地出让合同中,明确不得建设公寓式办公项目。控详规划全称为控制性详细规划,用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境。

  《意见》要求,按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目,要重新审图,发现违反规范和标准的,应依法予以撤销调整,符合规范和标准后,再核发规划、施工许可证。

  对在建未售的项目,要从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查,发现建设行为违反相关规定的,应责令整改,经相关部门联合验收通过后方可销售。在项目交付使用前,相关部门要再次进行联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

  《意见》还提出,对在售商业办公项目区分不同情况,分类清理整顿。对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

  对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的,可继续按商业办公房屋对外销售,同时鼓励房地产开发企业自持出租。

  对已交付入住的项目,从严管控,相关信息记入房屋交易登记信息系统。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。

  《意见》显示,上海市成立商业办公项目清理整顿工作推进小组,由市住房城乡建设管理委牵头,市规划国土资源局、市发展改革委等部门参加,负责指导、协调、推进全市商业办公项目清理整顿工作。

  “从此以后,市场不再有‘类住宅’,市场只会有住宅、商业、办公属性的房产项目。”同策咨询研究总监张宏伟表示。他认为,包括上海在内,各地就类住宅项目出台政策,旨在防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场,进一步推升商办用地价格过快上涨。

  所谓“类住宅”项目,是指项目地块性质非宅地,开发商在商办属性的土地上建造的有居住功能的“擦边球”产品。“类住宅”有酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等形式和称呼,常被统称为“商住房”。“类住宅”产品的产权多为40、50年,房间内通常不允许通煤气,水电按照商业标准计费。

  加上“不能落户”“转手税费远高于住宅房”等不利因素,“商住房”的销售价格远低于正常住宅。以上海市人民广场以北不到两公里的一个二手商住公寓为例,目前一套76平米的公寓售价为430万,单价不到5.7万元。和该项目仅隔一条苏州河的纯住宅项目,新房单价为12万元以上。

  上述二手公寓的月租金接近1万元,相比纯住宅,其“租售比”较为合理。因此,长期以来,商住房是投资者资产配置重要选择。楼市进入调控之后,不限购、不限贷且具备居住功能的“类住宅”产品,被开发商主推。

  上海本地一家开发商负责人告诉财新记者:住宅调控之后,推商住项目是业内共同的做法,以前买商住房的人主要是因为资金能力不够才退而求其次,但是调控之后的刚需多了起来,他们不在乎不能落户和使用成本等不利条件,尤其是年轻人,“能满足居住功能”“可以买到”两个条件促使他们快速出手。

  该开发商也表示:投资客还是占相当一部分的比例。在其浦东的项目,就有福建籍的企业主一下子买了七八套,“主要是想放在那里做资产配置,收租金,等待资产价格上涨,还可以为企业避税”。

  “一线城市的房产,能买到就赶紧买”,这一说法在购房人之间流传。该开发商在向外推销项目的时候,也会鼓吹“资金避风港”功能。

  2016年上海“3·25”楼市新政之后,酒店式公寓成交开始走高。据上海中原地产市场研究中心统计,截至2016年12月27日,上海类住宅2016年成交201万平方米,同比增加76%;成交均价23404元/平方米,同比涨幅12.4%。

  上海市住建委在2017年1月初叫停了“类住宅”项目网签,之后着手对商办项目擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况进行清理核查。

  2月中旬,整治商住房行动在上海市闵行区率先推进。闵行区成立“类住宅”专项整治工作组,对辖区内27个疑似“类住宅”项目,从项目规划、设计、施工、销售、验收各环节进行分类整治。

  根据同策咨询研究部的数据,2016年上海房企的销售业绩中,有13家房企的商办类销售金额占其整体销售金额的一半以上,最高占比达96%。排名前三的企业分别是上海昊川置业有限公司、宝龙地产和恒基兆业。

  2016年全年,上海土地市场卖出的87宗土地中,商办地为49宗;1441亿元卖地收入中,商办地贡献了372亿元。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:王永
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