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万达商业转型遭标普下调评级 回A前景不明

2017年09月29日 22:39 来源于 财新网
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万达商业在境外已发行债券的价格下降,收益率上升,未来发行债券的成本也会增加。标普称,若万达商业回A失败,其信息风险和治理风险上升,参与私有化的投资者还可能行使权利退出投资
评级机构标普于9月28日再次下调大连万达商业地产股份有限公司及其全资子公司万达商业地产(香港)有限公司的长期企业信用评级。图/视觉中国

  【财新网】(记者 侯雯)评级机构标普于9月28日再次下调大连万达商业地产股份有限公司(下称万达商业)及其全资子公司万达商业地产(香港)有限公司(下称万达香港)的长期企业信用评级。对上述两个公司的评级,标普一次性下调了两个等级,分别至BB级和BB-级。

  标普认为:万达商业的业务模式转变存在不确定性,且转型将削弱其在房地产开发领域的市场地位。万达商业回A股上市的前景不明朗,也会产生较大债务赎回压力。

  市场人士分析,这次下调将影响万达商业在境外已发行债券的收益率,即债券价格降低,收益率升高,未来其新发行债券的成本也会增加。彭博数据显示,截至目前,万达商业有143亿美元(约合人民币950.7亿元)的未偿债券。

  在申请A股IPO的排队名单中,万达商业的排序持续倒退。上述人士分析,房企A股IPO排队的序列已经失去了参考价值,证监会已无限期延缓房企在A股IPO的审批程序。

  标普指出,如果万达商业回A股上市的计划未能在2018年如期完成,其信息风险和治理风险都可能会上升。此外,参与私有化的投资者可能选择行使权利退出投资。投资者要获得预先商定的回报,大连万达集团(下称万达集团)可能需要分配现金以回购股权。

  根据万达商业与股东签署的商业私有化项目书,若万达商业未能按期在内地主板市场上市(即公司在退市满两年或2018年8月31日之前),万达集团将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付每年10%和8%的利息。市场人士测算,这笔利息将达44亿美元(约合人民币292.5亿元)。

  再遭标普下调评级

  7月,万达商业出人意料地处置文旅及酒店项目后,标普将万达商业列入负面观察名单。在9月28日的评级报告中,标普再次下调了万达商业的长期企业信用评级,从BBB-级至BB级。标普投资级债券评级中,BBB-属最低等级,此次下调后,万达商业已经进入标普的垃圾债券评级。

  标普同时将其全资子公司万达香港的长期企业信用评级从BB+下调至BB-。两家公司的评级展望均为负面。值得注意的是,这两家公司的信用评级均一次性下调了两个等级,这在标普评级中较为少见。

  标普认为,万达商业的业务模式型存在不确定性。该公司曾表示将以商业地产为核心业务,却在过去几年间迅速改变公司业务和财务目标。万达商业一方面强调采取轻资产模式经营,另一方面又大举扩张文旅项目。这类扩张需要进行大规模资本支出,导致公司财务杠杆在过去两年内提升。而其以账面价值处置旗下资产后,又与甘肃省政府就在兰州兴建万达城事宜进行协商。

  此外,出售大部分土地储备,将削弱万达商业的市场地位和竞争优势。标普指出,万达商业成功的关键在于旗下物业销售带来强劲现金流,支撑商业地产项目不断成熟。此外,万达商业与地方政府直接谈判,以低成本获取商住混合用地的这一相对优势也可能会弱化。

  标普指出,转型之后,万达商业的核心优势仍是日益成熟的万达广场,和大量且稳定的租金收入。万达商业拥有国内规模最大的购物中心资产,土地成本较低,收益率高于行业平均水平。万达广场的出租率非常高,经营业绩持续强劲。

  标普预计,处置资产将改善万达商业的短期流动性水平和偿债能力,但该公司并没有制定出清晰的减债计划。长期来看,处置资产对万达商业债务杠杆的影响为中性。长期来看,万达商业旗下尚未交付的住宅项目的建设支出高企,万达广场项目储备资本支出较高,房地产销售生成的现金流减少。

  标普认为,未来万达商业的风险主要取决于其财务政策和风险容忍度。标普尤其关注其现金用途——用于在其他业务领域进行扩张,重新涉足房地产开发,还是作其他用途。尽管2017年上半年公司的现金头寸增加至1370亿元,但同期债务总额也从2016年年末的2240亿元上升加至2790亿元。

  此外,随着中国决策者对在海外激进扩张、杠杆率高的公司采取限制政策,万达商业的融资渠道或将收窄,贷款机构对该类公司的态度可能变得审慎。从2017年7月以来,万达商业的债券收益率显著上升,表明其融资成本可能已经上升。

  标普指出,如果如果万达商业回A股上市的计划未能在2018年如期完成,可能会导致其信息风险和治理风险上升。虽然万达商业持续定期发布财报信息,以私人企业身份开展运营,但没有任何与母公司相关的信息披露。当母公司财务状况弱化时,其从万达商业支取部分价值的风险将随之加大。

  万达商业历经资产重组

  7月以来,万达商业历经重大资产变故,且仍在不断梳理资产结构。目前,万达商业少了文旅城资产和酒店管理公司,多了海外项目公司资产。不过这些变化难以改变万达商业在A股上市的难度。

  2014年12月23日,万达商业(03699.HK)在香港上市,但估值一直不高。万达商业以48港元/股上市后,股价最高达78港元/股,最低曾跌至31.1港元/股,仅5倍PE。在2016年年中A股借壳上市监管趋严的趋势下,王健林仍执意在2016年9月将万达商业私有化,希望确保其在A股尽快上市。当时,万达商业以每股52.8港元收购全部发行H股,交易作价344.5亿港元。按私有化价格计算,万达商业当时的总市值2376亿港元(约合人民币2020.4亿元)。

  万达商业2015年8月提交的招股书显示,其拟在上交所公开发行2.5亿股,募资120亿元,主要用于建设南京、济南、合肥、成都和徐州的万达广场。当时万达商业的主营业务有三:运营购物中心获取租赁及物业管理收入;持有及运营酒店;物业开发及销售,主要是综合体项目中的可售部分,包括写字楼、公寓、商铺、住宅。

  7月19日,万达、融创中国(01918.HK)、富力地产(02777.HK)签订三方协议,将此前631.7亿元资产包变为637.5亿元,拆成438.44亿元文旅城资产包和199.06亿元的酒店资产包,分售予融创和富力。(详见财新网报道“万达资产包一拆为二 融创富力分食文旅城和酒店资产”)

  市场人士认为,这项交易将对万达商业回A股IPO产生较大影响。首先,万达将文旅城和酒店资产包出售后,业务结构发生重大变化,IPO文件需重新修订或再次提交过审.其次,这笔交易将给万达商业带来600多亿元现金,而万达商业向轻资产转型目标明确,监管层可能关注万达商业A股上市的目的和募资用途。

  交易完成后,万达集团在其原有的万达文化集团下新设了三个业务集团:万达文旅集团、万达影视集团和万达体育集团。

  8月9日,万达酒店发展(00169.HK)发布公告披露重大资产重组计划:万达酒店发展将以63亿元收购万达文旅集团的全部股权;并将以7.5亿元从大股东万达商业收购万达酒店管理公司的全部股权。同时,万达酒店发展出售旗下四个海外发展项目的部分股权给万达商业,具体价格需按资产净值评估。这项交易目前仍在梳理中。

  9月26日,万达酒店发展公告称,向万达商业收购万达酒店管理(香港)有限公司的全部股权,总代价8.78亿港元(约合人民币7.47亿元)。至此,万达商业中的酒店管理公司股权全部被转移至万达酒店发展。

  此次与万达酒店发展资产重组后,万达商业重要的非地产类轻资产业务均置入这一香港上市公司,并可作为子公司并表加入拟于A股上市的万达商业。万达商业本身仍以地产类业务为主。

  证监会官网显示,在A股IPO的排队名单中,万达商业排名持续倒退。9月21日,万达商业的A股IPO最新排名为第59位。9月14日公布的IPO排名信息显示,万达商业的排名在第56位。9月7日和8月31日公布的信息显示,万达商业IPO排名连续两周都在第55位。其余房企也都在遥遥无期的等待中,富力地产的最新排名为61位。

  市场人士称,房企A股IPO排队的序列已经失去了参考价值,因为“证监会不批,受理了也不审核,审核过了也不给安排上会,过会了也不给发行批文。”

责任编辑:贺信 | 版面编辑:陈华懿子
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