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楼市观察丨地王效应刺激深圳楼市成交

2016年06月07日 07:44 来源于 财新网
地王周边楼盘看房者增多,有开发商提价而沽,也有开发商放风涨价刺激投资者神经

  【财新网】(记者 林金冰)刚刚过去的这个周末,中介机构深圳链家在龙华新区的带客看房量升逾三成。6月2日在这里诞生的新“地王”吸引买房者蜂拥而至。

  新晋“地王”总价高达83亿元,楼面价近5.7万元(详见财新网报道“央企联合体83亿斩获深圳现售土地”),比周边在售楼盘价格还高。如果项目顺风顺水做完,市场预期未来房价将至八九万元。

  现在买房,坐地发财。现在不买,将来更买不起。情绪无论乐观还是恐慌,皆由“地王”效应而生。

  新晋“地王”紧邻龙华新区上塘地铁站,与深圳高铁站仅有两个地铁站的距离。该区域毗邻市中心,交通便利,相比原关内地区房价较低,不少年轻人在此租房置业。此番“地王”一出,周边开发商一面欢呼雀跃,一面借势营销。

  “地王”数百米开外,一家楼盘打出广告:“楼价暴涨就在今日”“抄底时机错过不再”。开发商印在海报上的口号是:我们还卖“面粉价”。

  深圳链家一名中介人士告诉财新记者:6月2日“地王”消息传出不久,这个楼盘的开发商便立马通知销售人员,暂停签署购房合同。第二天,均价调涨5000元。不少看房者6月2日连夜赶来,销售人员加班到次日凌晨1点才休息。另有现场销售人员表示,此轮加推已近售罄,下一轮推盘,公司或再涨价5000元。

  另一个新盘与“地王”相距三四公里。销售人员表示,公司已经不急着卖房了,涨价纳入考虑之中。与地王相距十多公里车程的万科商住楼盘,售楼中心纷纷攘攘,一名看房者告诉财新记者,看到地王新闻后,就想在附近入手一个商铺。

  6月4日、5日正逢周末。各家中介机构集体出动,带着客户到处看房,网点仅留一两人值守。

  据深圳链家市场研究中心监测:新晋“地王”出世前四周,深圳链家全市带客看房量(下称带看量)平均每个周末约有4200人,其中,龙华新区约350人,占比8.4%。而这个周末,龙华新区带看量增至469人,相比以往增约34%,占全市比例也升至11.0%。

  而在此之前,深圳楼市行情冷淡两月有余,4月、5月,深圳二手住宅成交量环比两度腰斩,皆因“3·25”新政及二手房评估价上调。(详见财新网报道“深圳二手房成交量再度腰斩”)有中介人士告诉财新记者,“去年行情好,好多开发商都自己卖房。今年行情不好,它们就找中介代理了。”

  在催生行情回暖方面,“地王”效应近乎立竿见影。据深圳中原地产研究中心监测,包括这个周末在内的近四个周末,深圳中原地产代理的一手住宅成交套数呈递增态势,依次为64、129、142、155套。二手住宅方面,上周(5月30日-6月5日)全市有997套成交,约8.7万平方米,较上上周分别上升33.3%、32.8%。

  “地王”效应不惟深圳独有。据同策咨询研究部统计,2016年前五个月,北上广深等一线城市出现10个“总价地王”。 算上二线城市,全国同期出现39个“总价地王”、81个“楼面价地王”。(详见财新网报道“谁是地王井喷推手?”

  “地王”集中爆发引发开发商狂欢,但也可能透支楼市需求。部分业内人士已经敲响警钟。深圳中原地产研究中心经理王飞分析认为:如今,地王地价已与房价脱钩,宏观经济下行之际,房价能否持续高增长应当存疑,“短期刺激可能有效,但长期边际效应会有减弱”。

  北京行情或为深圳镜鉴。亚豪机构曾在2015年底进行过统计:如果仅在拿地金额基础上叠加年化复利10%的财务成本——主要是拿地的融资成本,以此保守计算,北京十年时间的19个地王项目中,只有11个的销售额足以覆盖“土地成本+财务成本”,这些项目达到盈利平衡点平均耗时四年。

  地王盘赖以解套的关键,在于房价的持续高增长。亚豪机构市场总监郭毅曾对财新记者分析道:在“地王”成为常态的市场中,开发商等待开盘机会的时间成本会更高,项目入市节奏更难以掌控,回报周期也更漫长。(详见财新网报道“新地王入市救前任 京郊土地受热捧”

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘潇
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