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楼市观察|机构称三四线商品房去库存超预期

2017年02月28日 17:50 来源于 财新网
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平安证券研报称:相较于几年前,三四线城市商品房去化“已明显好转”。目前其去化时间仅1.6年,“甚至略低于全国及40个大中城市”
多家券商近期发布研报称:在2017年前两个月,三四线商品房销售表现超出市场预期。不过,关于这一火爆行情是否能持续,各家意见存在分歧。图自东方ic

  【财新网】(记者 王婧)多家券商近期发布研报称:在2017年前两个月,三四线商品房销售表现超出市场预期。不过,关于这一火爆行情是否能持续,各家意见存在分歧。

  由于统计口径不同,各家研报的原始数据差异明显,但结论大体一致:在2017年的前两个月,三四线城市房产销售表现明显好于一二线。比如广发证券于2月27日发布的研报称:截至2月23日,2017年一线城市商品房销售面积累计同比减少24.8%, 二线累计同比增加1.4%,而三四线累计同比增加25.2%。

  另一个让多家研报引用的数据是:碧桂园(02007.HK)2017年1月合同销售额同比增长273.7%。由于这家房企销量位列全国前三甲,且其项目在三四线城市分布极为广泛,其2017年1月份的销售增长数据被视为具有代表性。

  “三四线城市销售确实超预期,但各城市交通区位、产业经济以及置业人口等城市基本面的差异,将导致三四线城市房地产基本面出现分化。”广发证券于近期调研了19个三线城市后,发布上述结论。

  位于“大都市核心圈”的三四线城市被机构普遍看好,比如长三角区域、珠三角区域和环渤海区域。中泰证券研报称:从限购城市辐射开的溢出性需求增长显著。而方正证券则表示:“三四线”城市的提法并不准确,准确的是“大都市圈和热点核心城市周边的城市销售火爆”。

  不过,根据世联行(002285.SZ)高级副总裁兼董秘袁鸿昌的近期研究,“卫星城的三四线城市1月份销售额同比下降30%,非卫星三四线城市同比增长30%。”世联行是中国首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

  这意味着:内地的三四线城市,即“弱三线城市”,是2017年前两月销售的主力。

  多名业内人士对财新记者分析称:历年春节期间,都会有一些人选择返家置业,这是“季节性因素”;而今年内地三四线城市的楼市火爆还叠加了“政策性因素”,即各地政府通过提供购房补贴、减免税收等方式,鼓励在“非热点城市”购房。

  业内争议的焦点则在于:这些“弱三线城市”的楼市火爆是否可以持续。

  袁鸿昌认为:“这些城市的房地产销售热的持续度有限。其持续时间主要取决于当地的基础设施建设有无跟进,与核心城市、卫星城市的交通是否便捷,有无优质的教育、医疗资源,有无好的产业集聚。”

  包括平安证券、广发证券在内的多家券商研报都认为:从中长期来看,大部分三四线城市缺乏持续人口净流入和产业支撑,其楼市后继乏力。

  而华泰证券则认为:目前楼市已经迎来“三线的大周期”。这份研报称:过去三四线城市楼市库存高企、人口外流这两大重要影响因素都有了巨大变化,“而且会在未来三至五年内出现根本变化,即库存下降和城镇化减速”。

  三四线城市库存下降“超预期”,多家券商存在共识。根据平安证券研报数据,在存量土地方面,2016年三四线城市新开工同比仅增加5.5%,远低于全国平均数据8.1%。平安证券认为,在销售高增长叠加政策利好背景下,三四线城市新开工增速有限, 意味着经历持续“去库存”及土地成交下滑,当前三四线实际存量土地已大幅下降。平安证券研报称:相较于几年前,三四线城市商品房去化“已明显好转”。目前其去化时间仅1.6年,“甚至略低于全国及40个大中城市”。

  农民工是三四线城市“去库存”的主力军。住建部部长陈政高在2月23日上午国新办举行的房地产新闻发布会上称:引导鼓励农民工和农民进城是去年去库存的主要动力。(详见财新网报道“住建部部长:农民工进城是去库存主要动力” )

  “由俭入奢易,由奢入俭难。”申万宏源研报称:全国龙头房企为三四线城市带来高品质的住宅体验,是一个从“筒子楼”到“精品住宅”的不可逆过程。“消费者的新住宅习惯得到培养,改善型住宅需求迅速上升。”该研报称。

  平安证券研报称:2016年三四线城市房屋均价为4897元/平方米,2015年人均可支配收入为3万元/年,可支配收入与房价比为6.4,远大于全国平均水平4.7。“相比于近年三四线城市波澜不惊的房价,农民工等人力成本快速上升,我们认为,无论是对于当地工薪阶层或返乡置业的农民工,购买力并不存在问题。”

责任编辑:贺信 | 版面编辑:刘潇
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