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万科广州再拿两块宅地 自持比例超五成

2017年04月28日 16:48 来源于 财新网
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参照现在市场周边租赁价格,本次出让的居住用地的“最高限制地价”,已相当于40年以上租金收入水平
龙头房企万科( 000002.SZ )于4月28日在广州拿下位于白云区和黄埔区的两宗居住用地。其中白云区地块需自持50%,黄埔区地块需自持55%。东方ic

  【财新网】(实习记者 龙艳华 记者 王婧)龙头房企万科(000002.SZ)于4月28日在广州拿下位于白云区和黄埔区的两宗居住用地。其中白云区地块需自持50%,黄埔区地块需自持55%。

  这两宗地块总占地面积为6.9万平方米,总建筑面积为14.4万平方米,成交总价款为36亿元。除部分自持外,两宗地块还分别需要配建1350平方米和900平方米的拆迁安置房。

  这是广州首次使用“竞地价+竞配建+竞自持+摇号”的拍地方式。在本次土地拍卖前,财新记者就拿地意愿采访了三家上市房企有关人士。他们均表示,对本次土地拍卖持观望状态,理由是:对自持地块应如何操盘,目前开发商并没有成熟的商业模式可供参考。

  两宗地块在开拍前均已报至最高限价——楼面价分别为29337元/平方米和19575元/平方米。这大约相当于周边房价的50%至70%。 “进入竞自持环节在所难免。”在拍地前夕,合富研究院发布研究报告称。

  根据拍地公告,上述地块的自持部分,将作为租赁住房,须整体确权,不得销售,持有年限与土地出让年限一致。一名房地产业内人士对财新记者说:开发商若对自持部分采用租赁模式,会对其现金流会造成巨大影响。

  合富研究院报告称:参照现在市场周边租赁价格,本次出让的居住用地的“最高限制地价”,已相当于40年以上租金收入水平。这还没有叠加建安、配套、税费、人力、管理、招租等多项成本。“如果竞得企业难以在经营能力上有所突破,使自持物业租值大幅突破周边市场,将面临长期资金回笼压力。”该报告说。

  这并不是万科首次获取“竞自持”地块。2016年12月,万科就以自持100%的比例拿到北京海淀区的两宗住宅地,其中一宗与金地集团联体竞得。万科于2017年4月19日对外称:企业自持商品住房将全部用于市场化租赁,且正在推进项目设计方案。

  “竞自持对房企资金运作与经营能力均提出更高要求。”合富研究院报告称,不同房企在物业运营、业务链延伸、管理成本、资金运作等各方面的能力不尽相同,房企拿地成本已难以通过简单划一的方式计算。

  广州是第四个在土地拍卖中采用“竞自持”的城市,其余三个分别为北京、天津、杭州。报告称:从已出让的成交结果看,拿地房企代价不低。土地要素的价值主要取决于城市或区域价值、产业发展水平、市场供求等硬因素;“竞自持”并不是以牺牲土地价值为代价,只是成本核算方式有所改变。

  方圆地产首席分析师邓志浩认为:土地拍卖“竞自持”降低了市场可售商品住宅总量,难以改善市场供不应求的困境。

  “市场住宅供应并未减少。企业自持部分可作为租赁住房,按规定推向市场。”在本次竞拍结束后,广州市国土资源和规划委员会对外发文称,后续出让的住宅用地,将“一地一策”组合使用限地价、竞配建、竞自持、现房销售等政策工具。

  4月28日,万科A股票开盘价为19.38元/股,收盘价为19.50元/股,较前一日收盘价19.76元/股,下跌1.32%。

责任编辑:贺信 | 版面编辑:李丽莎
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